住宅ローンが払えないとどうなる？競売で自宅を明け渡すまでの期間と流れ

住宅ローンが払えないとどうなるの？
そんな漠然とした不安を抱えたまま住宅ローンの滞納を続けている方もおりことでしょう。

そこでみなさんにぜひ知っておいて欲しいのが
・住宅ローンを払わないでいるとどうなるのか？
・それはどんなスケジュールで進んでいくのか？
です。

それがわかっていれば、今後の身の振り方や腹のくくり方の参考にもなるはずです。

住宅ローンが払えないとどうなる？滞納から競売までの期間はおよそ1年程度

住宅ローンが払えないからといって滞納を続けていると銀行おは粛々とその回収の法的手続きを進めてきます。
そしてある段階から、ひとつひとつの連絡の意味が一気に重くなってきます。
このあたりをしっかり理解していないと、後で大きな後悔をしてしまいかねませんから気を付けてください。

住宅ローンが払えない①　滞納して１～6か月

住宅ローンが払えなくなると銀行から「ご通知」「督促状」「督促書」などの書類が自宅に届きます。
ここで誤解してはいけないのが、最初は銀行も優しいソフトムードでの対応だが滞納を続けているとある時期から一気に厳しい文面や対応に替わるということです。

滞納１ヶ月目「未入金のお知らせ」

住宅ローンが払えなくなって最初に届く書類はおそらく「未入金のお知らせ」だと思います。
毎月決まった日に引き落とされる住宅ローンが「残高不足で引き落とせませんした」という連絡です。
とはいえクレジットカードの利用の際でも、うっかり入金忘れはよくあることです。
ですから、
「◎月◎日までにお振込みください」
「◎月◎日に再引き落としを行いますのでご入金お願いいたします：
など銀行空の書面も丁寧で事務的な表現です。

滞納２～3ヶ月目「再度の通知」「来店依頼」

住宅ローンを払わずにいて２～３ヵ月目となると、
「再度のご通知」
「来店依頼」
の書類が届きまます。・

「来店依頼」は住宅ローンの返済が滞っている事情や理由や現在の状況を金融機関がヒアリングするためです。

あるいは銀行などから直接自宅や携帯に連絡が来ることもあります。

ただここまでの金融機関から届く書類や連絡を無視してしまう方が多いのも事実です。

滞納３～６ヶ月目「催告書」「督促状」

これくらいから銀行の対応もグッと厳しくなります。
届く書類も普通の郵便ではなく「内容証明通知郵便」です。
これだけでも、どれだけ重要な意味合いがあるのか推測できるはずです。

届く書類は
「催告書」
「督促状」
という書面です。

この中の文面の中で重要なのが「期限の利益の喪失」について記載です。
「期限の利益の喪失」になると一括返済を迫られるということです。

①◎月◎日までに支払わないと期限の利益を喪失します。
②期限の利益を喪失すると法的手続きに入ります
こんな内容が書かれています。

後戻りできるのはここまでです。
これを過ぎるともう後戻りができません。

なお、この時期まで来ると、もう信用情報に滞納情報が記載されています。
ですから、新たに借り入れなどは難しくなります。

期限の利益の喪失通知と代位弁済通知

「催告書」「督促状」は言い換えれば銀行からの最終通告です。
なのに指定された期日までに返済をしないと銀行は「期限の利益喪失」の手続きに入り、その後は保証会社に代位弁済を求めます。
この時期については銀行の手続きの混雑具合や社会情勢の影響を受けることもあり、不確定なな部分もあります。
このあたりは一概に決まってはいないのですが、おおよそ約1ヶ月～2ヶ月程度ではないでしょうか。

この手続きが行われると「期限の利益喪失の通知」が届きます。
その後約1か月程度で「代位弁済通知」が届きます。

代位弁済通知は「競売」へのカウントダウン開始

代位弁済が行われると、ここからは返済先も窓口も銀行から保証会社に移ります。
以後は住宅ローンの借入時に加入した保証会社が粛々と回収のための法的手続き（差押・競売）を進んでいきます。

代位弁済後２～３か月後　「競売開始決定通知」が届く

代位弁済後およそ2～3かけg津程度で、裁判所から「競売開始決定通知」が送られてきます。
これは競売手続きが開始されたことを知らせる通知です。

裁判所は競売開始の申し立てが行われると、その不動産の登記簿にに差押登記をつけます。
この差押登記を外さないことには、所有者は勝手に売却もできなくなります。

裁判所の執行官による現況調査

その後、予め指定された期日に裁判所からの執行官が現況調査として自宅を訪れます。
これを拒むことはできません。
留守であれば、鍵を壊して中に入り現況調査を行う権限まで与えられています。

執行官は所有者へのヒアリングや自宅の外部や内部の写真を撮影します。

競売情報の公開

この現況調査をもとに落札希望者へのための詳細情報が公開されます。
これは裁判所内だけでなく、インターネットでも公開されてしまいます。
実際の競売情報のサイトも確認してみてください。

競売の入札と開札

競売の入札の公告が行われ、入札期日と開札期日が決まります。

開札され、最高金額を入札した落札希望者（買受人）に問題がなければ売却許可決定を出されます。

落札者（買受人）は指定されて期日までに代金を納付し、所有権登記が裁判所の職権で移転されます。

そうなると今の自宅は他人のものとなり、そのまま居座ると「不法占拠者」となります。
新しい所有者である買受人の立ち退き請求に応じないでいると、強制退去させられることになります。

競売開始決定から明け渡しまでおよそ半年程度

ケースバイケースで一概に決まっていませんが、おおよそ競売開始決定から自宅の明け渡しまでおよそ半年程度のことが多いです。

住宅ローン滞納から家の明け渡しまでの期間は約1年程度

ただ「期限折駅の喪失通知」や保証会社への「代位弁済請求」は金融機関によってもその手続きの早さには差があります。
しかし、最近では競売手続きがどんどんスピーディーに進む傾向にあります。

ですので、住宅ローンが払えなくなってから自宅の明け渡しまでは約1年程度を目安と考えておきましょう。
実際にはあまり長くないことを自覚しておきましょう。

ただ、そのままなにもせずに競売になるのと、任意売却などなにか対策を講じるのとでは大きな違いが生まれることも少なくありません。

任意売却とは？競売との違いは何か？

みなさん「競売」よ「任意売却」との違いをよく理解されていません。
確かに競売よりも任意売却はご本人さんにも協力してもらわなければといけないことがたくさんあります。
でも、それで得られるメリットもたくさんあるんです。

住宅ローンが払えないなら売却しかありません

住宅ローンが払えない・・・
そうなってしまうとその家を売却して住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし、住宅ローン残債額よりも売却価格が低いオーバーローンの場合は大変です。
売却額で住宅ローンを完済できない場合はその不足分をどこからか捻出しなければなりません。

住宅ローンが払えない人はどこに相談すればいい？

住宅ローンが払えない人の相談先は
①銀行
②不動産会社
③弁護士
になるとおもいます。

①まずは恥ずかしがらずに銀行に相談を！今はコロナで銀行も柔軟に応じてくれるかも？

住宅ローンが払えない状況にもは十人十色です。
住宅ローンの返済が少し苦しい？
そんな状況ならまず銀行に相談してみることをおすすめします。

今はコロナという非常事態でもあり、政府も金融機関に住宅ローンの返済条件の見直しの対応を柔軟にするように指導しています。

しかし、条件変更でも住宅ローンが楽になるのも雀の涙のことも少なくありません。
返済額の減額
借入期間の延長
などで返済を待ってもらうなどはできず抜本的なものではありません。

②不動産会社

住宅ローンの返済には、やはり自宅の売却しかありません。
しかし、多くの場合はオーバーローン（住宅ローン残債が売却価格より低いですから、残った残債務をどうするか？銀行と交渉しなければなりません。
ですから普通の不動産会社では手に負えないのも現実です。

やはり、弊社のような任意売却を得意としている不動産会社に相産することをおすすめします。

住宅ローンが払えない場合の売却でおすすめな尾は「任意売却」です。
任意売却とは「住宅ローン残債額以下で売却を金融機関威認めてもらう：という手法です。
任意売却は競売に比べ多くのメリットもありますので、ぜひ任意売却も検討できるなら考えてみてください。

③弁護士

住宅ローンがもうにっちもさっちもいかなくなっているのなら最終的には自己破産も考えなくてはいけません。
その場合の手続きはやはり弁護士の出番となります。

しかし、多くの弁護士は安易に自己破産をすすめる傾向にあるのでご注意も必要です。

自己破産以外の選択肢も探ってみないで、安易に自己破産をするのはおすすめできません。

任意売却なら自己破産を避けられることもあります。

マイホーム売却で住宅ローン残債が完済できない場合は、金融機関に住宅ローン残債額以下での売却を認めてもらう「任意売却」という方法も検討sしなければなりません。

住宅ローンが払えない人が今の自宅に住み続けるには？

よくご相談を受けるのが
「住宅ローンは払えないが今の家に住み続ける方法はないのか？」
という内容です。
特に今は「リースバック」という言葉が独り歩きもしています。
まるでこの「リースバック」がそのまま今の家に住み続けられる魔法のようにみなさん誤解されているのです。

住宅ローンが払えない人が住み続けるためのリースバック

リースバックとは任意売却等で予め決めておいた買主に売却し、そのまま賃貸にして住み続ける手法です。
マイホームは手放して、そのまま住み続けたい！
そんな方は役さんいらっしゃいます。
しかし、ここで住宅ローンが払えない人の住み続けるために問題になるのが「売却後の家賃」です。

リースバックの大家となるのは、任意売却での買主です。
そして彼らはビジネスとして購入するのであり、おわば不動産投資家です。
ですから、そこにはビジネス的採算ラインがあります。
そのひとつの目安が表面利回り8～10％程度です。
これは立地条件や物件の状態などで変わってきます。
ひとつの目安は利回り１0%が当たらずとも遠からずだと思います。

では、任意売却での売却価格格が2000万円と仮定しましょう。
そうするとその１０％、つまり200万円が年間家賃となります。
月に換算すると16.6万円です。

住宅ローンが払えないあなたにそこまでの家賃を負担できますか？
おそらく苦しかった住宅ローンの返済額よりも多いはずです。

私たちもリースバック案件は力を注いでいて、たくさん成約していますがその多くは「任意売却価格が1000万円～1500万円前後」の物件が多いです。
やっぱり古くて小さなお家がリースバックが成立することが多いです。
購入価格が4000万円　しかも買ってから10年も経ってはいない。
そうすると、リースバックはかなり厳しいのが現実です。

ズバリ言わせていただくと、「住宅ローンが苦しかった今の家は今のあなたの経済状況ではオーバースペック」といわざるおえないのです。
確かに子供の転校問題など今の家に住み続けたいお気持ちは痛いほど理解できます。

しかし、今の家に住み続けたいのならば任意売却の金額が、あなたが負担できる毎月の家賃の120ヶ月分で収まるかどうか？
リースバックを考えるのなら、そのあたりをひとつの目安にしてください。

意外と、小さなお家や古いお家、駅から遠いお家のほうがリースバックが成功することが多いです。

このあたりはなかなか一般の方には見極めも難しいので、お気軽に相談してみてください。