お家の売却のご相談を受けて、査定結果をお伝えすると
「ぞの値段じゃjだめです！
せめて◎◎万円以上でないと！」
とお叱りを受けることがあります。
「まわりの相場から考えると、そのお値段だとちょっと難しかと思いますが・・・」
と申し訳なくご説明すると
「●●万円以上で売らないと住宅ローンが残るんです！」
と深刻なお顔をされて訴えてこられんました。
家を売ってもローンが残る！オーバーローン状態だと家は売れない
厳しいことをお話ししなければいけないのですが
家を売ってもローンが残る！オーバーローン状態だと家は売れない
ということをまずお伝えしなければなりません。
家の売却には設定されている住宅ローンの抵当権を外さなければならない
当然ですが、家を売って次の購入者に名義を変えるためには今現在設定されている抵当権を外さなければなりません。
それには、いったん住宅ローンの完済が必須です。
通常は購入者の住宅ローンが実施されて支払われた金額で抹消します。
しかし、その売買金額（厳密には手数料等を差し引いた額）で住宅ローンを完済して抵当権を抹消してもらわないと家は売れないのです。
家を売ってもローンが残る場合の払えない住宅ローンをどうすればいい？
では、家を売ってもローンが残る場合の払えないオーバーローン状態の家はどうすればいいのでしょうか？
それには３つしか選択肢はありません、
①「住宅ローン残債＝売却相場価格」になるまで住宅ローンを返済し続けていく。
②住宅ローン残債額と売却価格との差額をどこからか捻出する
③銀行に住宅ローン残債額以下の売却を認めてもらう（任意売却）
①「住宅ローン残債＝売却相場価格」になるまで住宅ローンを返済し続けていく。
住宅ローンの残債額が市場相場価格に追い付くまで、歯を食いしばってでも住宅ローンの返済を続けていく覚悟を決めましょう。
一番の得策はこれしかありません。
住宅ローンの返済方式で一般的な「元利均等方式」では、返済金額のうち当初は金利が多くを占めていて残債額はなかなか減りません、
だからこそ、今まさに売却でお困りだと思います。
ただ、それも返済期間が進んでくると、グッと返済金額の中で元金返済部分が増えてきます。
画像引用：住宅金融普及協会
また今のお住まいのグレートを賃貸で借りたとしたら、おそらく今の住宅ローンの毎月の返済額以上はすることでしょう。
持ち家と賃貸ではそのグレードはテント値の差があります。
今の住まいのグレードを落さないと考えたら、家賃を支払い続けるのも無駄ではありません。
②住宅ローン完済残債額と売却価格との差額をどこからか捻出する
家を売ろうとするからには、必ずそれなりのご事情があるからだと思います。
そこでの決断の材料に
「住宅ローン残債額と売却可能価格の差額」
をしっかりとし検討してみてください。
その「住宅ローン残債額と売却可能価格の差額」が数百万円程度で身を切ることができる範疇なら決断するのもおすすめです。
2百万円～3百万円なら実家の親に相談してみてはいかがでしょうか？
それで、今の住宅ローン地獄から解放されるのなら安いものかもしれません。
家というものは実際にそこに住んでみないとその長所や短所もわかりません。
高い授業料だった割り切るのも大事です。
③銀行に住宅ローン残債額以下の売却を認めてもらう（任意売却）
しかし、世の中にはそんな悠長なことなんかいっていられないご彙事情で「家を売る」床を考えている方も択差煮らっしゃいます。
それは
「住宅ローンの返済が苦しい」
「住宅ローンを払っていけない状況が起こった」
という方々です。
それには
・離婚
・リストラ
・病気
などさまざまなご事情を抱えた人たちです。
そんな非常事態の方々には、最終決断として「任意売却」という選択肢も考えないといけません。
任意売却とは
住宅ローン残債額以下で売却することを銀行に認めてもらう
という売却方法です。
もちろん、それを銀行に認めてさせるのは簡単ではありません。
それにはきちんとした段階を踏んでいかなければなりませんし、ご自身にも動いてもらわなければなりません。
また、残った住宅ローン残債も返済押し続ける必要があります。
ただ、そんな大変な思いをしてまででも任意売却には多くのメリットがあるのです。
任意売却は売却で返済できなかった住宅ローン残債を無担保ローンにできる場合も多い
住宅ローンの残債が2500万円。
市場価格が2200万円。
そうすると売却しても300万円も借金が残ってしまいます。
本来ならば、売却時にすべて返済するのが普通なのですが、任意売却では事前に金融機関と交渉して無担保ローンにしてもらいます。
この500万円を無担保ローンにしてもらうよう交渉するのです。、
もちろんその返済も返せる範囲でという現実的な金額になることが多いです。
月額1万円とか2万円とかいう金額ですから、返せるといってもなかなか残った住宅ローンの残債の無担保ローンは減りません。
では、最終的にどうするのか？
多くの場合、その債権は
銀行→保証会社→サービサー（債権回収会社）
と債権者が変わっていきます。
最終的には、その住宅ローン残債の無担保ローン債権は二束三文でサービサー（債権回収会社）に債権自体が売却されることが普通です。
※フラット35など公的機関を除く。
その段階でサービサーと交渉して、半額～8割引きなどでその債権を抹消できることもあります。
サービサーも債権の額面通りで債権を購入していることはないので、それでも十分回収利益が出るのです。
数百万円の住宅ローン残債の債権が数十万円で消せたという事例もよくあるのです。
家を売ってもローンが残る人が激増中！
実は
家を売ってもローンが残る
そんな人がとても増えているんです。
それは銀行がジャブジャブ住宅ローンを可否出しているからかもしれません。
今は銀行は貸出先の開拓にとても困っています。
そこで事故率の低い住宅ローンの審査がとても甘くなっているのです。
家を売ってもローンが残る！オーバーローンの人の特徴
実際にいう「家を売ってもローンが残る」オーバーローンの人たちの特徴はこんな方たちです。
当てはまりそうな方は、時に気をつけてください。
頭金ゼロのフルローンで購入した
新築購入後10～15年以内である
土地価格が安い郊外に家を買った（建物価格の比重が高い）
周辺の土地相場が下がった
頭金ゼロのフルローンで購入した
今は購入代金全額融資のフルローンどころか諸経費やリフォームまで含めて融資するケースも少なくありません。
また消費者も
「今はこれだけ超低金利なんだから借りれるだけ借りなきゃ損！」
という誤った認識の方も多いのです。
住宅ローンは「借りるの簡単」だけれども「返すのはとても大変」ということは、あなたも痛感しているはずです。
新築購入後10～15年以内である
新築は中古に比べて割高であるともいえます。
我々不動産業界ではこれを「新築プレミアム」と呼んでいます。
とにかく「新築」は人気があり、中古に比べてとても割高でもあるのです。
なぜなら、これが一日でも誰かが居住したら「中古物件」になるからです。
中古（購入）⇒中古（売却）に比べ新築（購入）⇒中古（売却）の価格の落差はガタンととても大きいのです。
買った価格から大きく下落してしまうのが新築物件であることは覚悟しておきましょう。
これが売却可能価格と住宅ローン残債額が近づいて来る目安が「10年～15年程度」のように思います。
もちろん、これもケースバイケースであることは認識しておいてください。
購入後20年でも、売却可能価格が住宅ローン残債額を大きく下回るケースは珍しくらしくありません。
土地価格が安い郊外に家を買った（建物価格の比重が高い）
家といったら「庭付き一戸建て」という認識の方も少なくないでしょう。
まして家にこだわりを持った人ほど
土地価格が安い郊外に家を買って自分好みの家を建てるう
ケースが多いのです。
それも割高な注文住宅の場合は目も当てられない悲惨なケースにもよく遭遇します。
やり手のハウスメーカーの営業マンなら、すてきな暮らしのイメージをどんどんお客さんの頭の中に膨らまさせていくのはいとも簡単です。
そうなると建築費はどんどんうなぎ上りです。
必然的にそれは土地購入費にしわ寄せが来ます。
限られた予算の関係上、どうしても土地は安い郊外の不便なところになりがちなのです。
そうなるとマイホームの価値の大部分が「建物」ということになるのです。
さらに最悪なのは、嗜好を凝らしすぎた独創的な家ほど個性が強すぎて不人気なこともあよくあるのです。
まとめ｜家を売ってもローンが残る場合は住宅ローンをどうすればいい？
家を売っても住宅ローンが残ることが予想される場合は
とにかく現状把握が一番大事
です。
今現在の住宅ローンの残債額はいくらなのか？
今現在の売却可能価格はいくらくらいなのか？
売却可能価格と住宅ローン残債額の差額はいくらなのか？
今の家計から住宅ローン返済は続けられるのか？
このあたりをしっかりと把握してから決断しなければなりません。
特に「任意売却」までご決断される場合には、それなりのご自身も「血を流す覚悟」も必要です。
また「任意売却」は専門の不動産会社に相談してください。
一般の不動産会社はそこまで相談には乗ってくれません。
※わざわざ銀行への交渉までは一般の不動産業者はやってくれません。
大事なのは家ですか？それとも見栄やプライドですか？
見栄やプライドで住宅ローンを頑張りすぎる人がどれだけ多いことか・・・
しかし、長い人生で「家」にそこまで個室する価値があるのでしょうか？
それで最終的には競売や自己破産になって、家庭崩壊や離婚にまで発展してしまう方たちを見て、本当にそうかにjます。
もちろん家を売っても残った住宅ローンの残債額をの鵜sにかしなければなりません。
最終的には「自己破産」を選ばなければならないこともあります。
でも、任意売却なら「有利な自己破産」もできるのです。
いつでもまた家なんて買えますし、その時には二度と同じ過ちはもうしないと思いますよ。
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